济南限购政策解读：房价平稳 房企高价拿地风险大

26日,济南史上最严厉限购政策出台。在限购、限价、限售、打击炒房客等方面都做出明确要求。这些条款将对济南的房地产市场产生怎样的影响?对于防止房价反弹的效果有多大?业内多名专家做了详细解读。

刹住炒地风

明确禁止借钱拍地

此次调控,进一步强化了对竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源的管控。《通知》要求,将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同,竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。

今年6月底,帝华拍得唐冶,推高东部房价,但是土地款迟迟无法付清。11月16日,帝华被扣2.25亿元保证金,并被纳入黑名单,两年内不得在济南拿地。

据了解,早在11月中旬,国土局在土地挂牌文件中已经规定,土地竞买人签署承诺书,竞买资金只能是自有资金。11月29日,国土局发布《关于申报竞买资金的重要通知》,进一步加强对自有资金的管控。

业内人士指出,之前的规定是依附于单独的地块之上的,随时有可能取消,而此次限购政策将这一规定明确下来。

根据此前的公告,购地资金包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,这些资金必须为竞买人的自有资金,其中竞买保证金不能属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金。以后,竞拍土地必须提交竞买资金承诺书,一旦违规,将被严惩。

业内人士认为,此举对实力有限的小开发商以及高杠杆、高周转的开发商来说,将增大他们的拿地压力。“谁有钱拿地,谁就会活下去,否则处境堪忧。”通过提高购地门槛,也可以降低土地市场的风险,刹住炒地风。

明年上半年

楼盘促销有望增多

国家统计局的数字显示,从2015年8月起,济南新房价格已环比连涨16个月。

济南在9月底与10月初接连出台限购政策,市场降温明显,涨幅回落了近两个百分点。不过,限购政策出台后,济南房价依然坚挺,均价保持在万元以上,每月环比上涨二三百元。两轮调控之后,10月31日依然拍出9436元/平方米的楼面价,说明土地市场热度依然不减。

11月70个大中城市新建商品住宅价格指数中,济南环比涨幅1.1%。其中,11月下半月在15个一线和热点二线城市中,济南新房环比上涨0.9%,位列第一。在此背景之下,济南的楼市依然有调控空间。因此,在近期郑州、武汉等出台新的调控政策之后,济南的调控政策也出台了。

业内人士认为,此前房价有反弹的苗头,这是对之前调控成果的巩固,此次限购对房价是不小的限制。“对房价影响很大,明年上半年说不定有撑不住降价的,一转年可能就有大促销。”一业内人士预测,“此外影响了老百姓的心理预期。”

对开发企业来说,此次限购政策将给市场带来一定程度的调整。“购买人群被限制了,购房者基数减少,成交量会下降。”一不愿透露姓名的开发商表示,“限购政策将引导市场回归理性,让购房者理性购房。”

不过,市场不会忽然一下子冷下来。“这次政策对于市场的影响是平稳的,不会有太大起伏。”一不愿透露姓名的开发商指出。他表示,10月初限购政策出台后,济南房地产市场的热度大概下降了一个月,而到12月之后,成交量和价格有一定反弹。“这说明需求量还是有的,刚需在释放。”

因此,此轮调控之后,市场将趋于理性,购房者也趋向理性。业内人士表示,预计此后房价将经过一到两年的调整周期,“大环境改变了,房价稳定下来,对购房者是好事。”

限外地炒房客

打击倒号赚差价

政策规定,非本市户籍家庭在济南限购1套住房,需提供连续24个月以上在市区个税或社保证明。业内人士表示,此举意在打击外地炒房客。“像从北京、上海来的一批炒房客,如果没有社保证明,就买不了房子了。这部分人群可能在购房者中占15%。”这比2011年济南出台的限购政策更加严苛。

今年9月份,在济南东部某楼盘开盘时,炒房客开盘现场公然加价卖号,摇到号后公然加价3万至15万不等倒号。在此前记者采访中,一位购房者上午刚在千余名购房大军中摇到号,下午就把信息挂在了中介公司转手赚差价,一个号加价3万元。

这名购房者摇号前交了认筹金,摇到房子后跟开发商签了定金合同,根据合同约定,要在7天内交齐首付款。购房者还没有跟开发商签订正式的商品房买卖合同,只更改认购阶段的合同就可赚取差价。这种情况是很典型的短期投资,倒个楼号就能赚差价。

新规第四条要求,加强市场监管,严格执行限购政策。

“炒号、倒号的情况确实存在,比如开发商内部人员拿到低价房源预留,然后通过各种手段倒卖赚取差价,哄抬房价。这种行为不利于市场稳定,需要严厉打击。”业内人士说。

不过,业内人士也分析,此举可能“误伤”一些真正想买房的人。“我在济南做小生意,户口在老家,没有在济南,也没有单位给交社保,以后要想在济南买房就被卡住了。”市民王先生强调。