上半年济南土地供应情况出炉 土地熟化新政或推高地价

一年过半，济南的土地市场终于在6月底爆发，6月济南土地市场共挂牌了52宗土地，当月29日更是上演了有史以来最激烈的抢地大战，13家房企大战936轮，刷新了纪录。

业内人士透露，6月挂牌的土地大部分“名花有主”，因为按照之前的土地熟化政策，开发商只要拿到了前期投资熟化土地资格，到了拍地环节，大多可以底价成交收入囊中。但是，6月30日将是这个“福利”的最后期限。按照去年7月发布的《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》，“唯一熟化人”政策被打破，以后开发商参与的土地熟化项目，别的开发商在拍地环节也可以竞拍。

济南上半年土地供应情况

1月、2月——

新增7宗土地挂牌，面积45.6万平方米。其中3宗为居住用地，面积20.13万平方米;4宗商业用地，面积25.47万平方米。

土地市场成交12宗，面积68.81万平方米;居住用地成交5宗，面积55.93万平方米;商业用地成交7宗，面积10.62万平方米。大多数以底价成交。

3月——

新增7宗土地挂牌，面积21.80万平方米。其中4宗为居住用地，面积15.50万平方米;2宗商业用地，面积4.21万平方米;1宗居住、商业混合用地，面积2.08万平方米。

土地市场成交5宗，面积43.54万平方米。其中居住用地3宗，面积20.33万平方米;商业用地2宗，面积23.20万平方米。成交土地全部以底价成交

4月——

新增1宗土地挂牌，为居住、商业混合用地，面积4.73万平方米。

土地市场成交6宗，面积23.46万平方米。其中居住用地成交3宗，面积13.50万平方米;商业用地成交1宗，面积3.15万平方米;居住和商业混合用地2宗，面积6.81万平方米。全部以底价成交。

5月——

新增12宗土地挂牌，面积83.82万平方米。其中8宗居住用地，面积62.58万平方米;4宗商业用地，面积21.24万平方米。

5月土地市场无成交。

6月——

新增52宗土地挂牌，其中19宗土地位于中央商务区;30日，一次性挂牌30宗土地，总出让面积超3000亩，多数地块位于重点片区且捆绑出让。

当月29日，土地市场爆发，10宗地共收土地金57.37亿元，其中唐冶、雪山俩片区8宗土地引起激烈争夺。

土地供应虽多 但大部分只是走程序

为什么赶在上半年结束前接连大规模出让土地?一家房企负责人告诉记者，这轮供应的土地与之前的净地出让不同，多数早已“名花有主”，只是走走招拍挂程序而已。不会像唐冶那样引得房企砸钱互掐，而是以底价成交为主。这批挂牌的土地以老城区旧改、棚改项目为主，早已被房地产企业提前锁定，投资实施了前期土地熟化。

记者了解到，此前对于土地熟化，济南实行的是“唯一熟化人”政策，全国独一份的“一二级市场联动”。在开发某个地块之前，先通过招标的方式，确定愿意出资熟化土地并开发建设的企业。如果在第一轮招标中竞得了熟化资格，后期净地挂牌转让时，将作为唯一竞买人参与拍地。其他企业就算有心，也没资格来竞拍。也就是说，开发商只要拿到了前期投资熟化土地资格，到了拍地这个环节，只需坐等“二次公告”。这就是很多土地“底价成交”的真实原因。

但是，在去年7月，《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》发布实施，不再执行“唯一熟化人”政策，对社会资金参与土地熟化工作重新做了规定，还强调在这个新意见之前已经启动的土地熟化项目，凡能在2016年6月30日前完成土地熟化的，按照原土地熟化投资约定实施供地;完不成土地熟化的，参照本意见规定重新签订土地熟化投资协议，实施“净地”出让。也就是说，6月30日是部分熟化项目的最后期限，在这个时间内若未完成土地熟化，按照政策规定，将面临重新签订协议的风险。

新政策或将推高地价 房价随之上涨

《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》中提到，引进社会资金参与土地熟化的项目，土地熟化周期一般为2年，原则上不超过3年。土地熟化主体可根据土地熟化成本、土地市场、熟化周期等因素，在《项目土地熟化投资协议书》中对土地熟化资金投入给予最高不超过15%的投资回报，并计入项目土地熟化成本。土地熟化投资人因自身原因终止土地熟化项目投资的，待熟化地块出让后返还其前期投入资金本金，不计利息，不给予投资回报。

也就是说，如果开发商前期参与了土地熟化项目，在竞拍中又出局了，可以依前期投资总额，从政府拿到最高15%的投资回报。这意味着开发商将面临“到嘴的鸭子飞了”的窘境，因为在最后的拿地环节，极有可能被别的出价更高的开发商抢走。

唐冶片区的抢夺足以说明未来抢地难度加大，那么通过熟化项目是否会容易点呢?济南一家房企的相关人士表示，一般来说项目的熟化周期两年，顺利的话两年之后开工才能回收资金。万一遇到“钉子户”，可能三年都拆不完，就意味着只能拿15%的回报，为他人做嫁衣了，风险相当大。

业内人士表示，新政的实施可能会推高房价。在唯一熟化人制度下，开发商拿地成本低，现在有了被别人拍走的可能，甚至还可能上演抢地大战，地价如果被拉高，成本最终还得转移到房价上。