两会将“社区养老服务”定为标配 ，地产新机遇出现

3月5日，十三届全国人大二次会议政府工作报告中明确指出：新建居住区应配套建设社区养老服务设施。

随着我国老龄化进程的加快，高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加。养老市场潜力巨大，多样化养老需求必然会拉动养老消费的发展，同时也为地产开发商带来了新机遇。

老龄化趋势下的政策导向

此次政府工作报告第一次提出“新建居住区应配套建设社区养老服务设施”是应对老龄化社会的措施之一。

2019年1月21日，国家统计局公布2018年出生人口为1523万，同比上年减少200万。随着生育率下行和寿命延长，老龄化是全球普遍现象，但中国由于计划生育长期实行，人口老龄化速度前所未有，2018-2050年中国老人比重将从12%快速升至30%。

另外，从人口年龄中位数来看，1970-2015年中国人口年龄中位数从19.3岁快速升至37.0岁，预计2050年将达50岁（变化趋势详见图1）。

图1：1982-2050年中国人口年龄结构变化

面对当前严峻的人口老龄问题，新建居住区应配套建设社区养老服务设施也被重点提出。老龄化社会催生的“银发经济”促使众多房企纷纷掘金养老地产项目。

成本控制与惠民配建的平衡

此次工作报告明确，要大力发展养老特别是社区养老服务业。这对于一些开发商来说，是其重要的发展机遇。

对于要求新建居住区配建社区养老服务设施的新做法，事实上，社区养老服务配套在一线城市已经率先施行，比如在北京进行土地出让时，就会以“配建养老设施”作为出让条件。

北京此前出让的朝阳区崔各庄乡马泉营村29-L02等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地项目就要求配建2万平方米养老设施并无偿移交，实践“养老与住宅混合建设”的新模式。

按照北京目前的实践现状，社区养老服务设施的配建要求多是出现在限房价项目中，在土地出让时明确养老、教育等配套的建设要求并对住宅的最高售价进行限制来达到两者的平衡。

但对开发商而言，是机遇的同时也是挑战。开发商需要重点研究此类配套设施的比例和分布以及后续运营等内容。

考验地产开发运营

目前，国内已有部分龙头企业开始试水养老产业。

例如，2009年，万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步；2013年，长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正式对外开放；2016年，万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。

表1：主要房企养老地产项目布局情况

但目前我国养老地产尚处于初级阶段，社区养老配套仍然存在回报周期长、利润率低等现实问题，这对于开发商的持有和运营来说增加了投入成本，是一项长期的挑战。

根据前瞻产业研究院发布的《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》可知，京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成4个重要的养老地产集群区域，其余区域少有项目布局。

并且养老地产项目空置率较高。在上述4大养老地产集群地中，川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%；京津冀、长三角空置率也超过40%，珠三角最低也有36.87%。而一般养老院入住率要达到75-85%才能盈亏平衡，较高的空置率表明国内养老产业还处于早期阶段。

图2：全国4大养老地产集群地平均空置率统计

更重要的一点是盈利模式还尚未成熟。我国的养老地产产品类型众多，盈利模式上也呈现出缤纷多彩的局面，大体延续买地、建房、卖房的套路。

与普通住宅相比，养老地产只是增加了医疗服务等特色，并没有太大差别。因此，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主体衍生的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系等盈利模式尚未形成。

通过以上分析可知，尽管有部分地产开发商试水，但对于资金实力不足、自身经验有限的企业，还需谨慎布局，避免陷入被动局面。

养老社区或成主流形式

从社会意义上来说，中国已经进入老龄化社会，居住区配建一些社区养老设施是有必要的。

另外从专业化及集中化发展特征来看，相比于养老院、老年公寓两种传统的养老地产建设模式，养老社区发展更符合现阶段我国养老地产的未来建设规划。因此，养老社区有望成为养老地产项目的主流形式。

绿地21城·孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个养老社区，和其他的度假社区、国际社区、商务社区等共同组成了绿地21城人文新镇。

选择此类社区的客户，可以享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施。社区内，有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式，选择空间大。

一定程度上养老社区型更符合政府工作报告中指出的新建居住区应配套建设社区养老服务设施发展要求，让老年人拥有幸福的晚年，后来人就有可期的未来。

随着技术创新、社会发展、政策支持等多方面因素不断改善下，未来养老地产发展前景还是值得期待的。