新房增势终止 二手低温运行

2018年调控政策延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，6个城市、地区执行限贷，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。

2018年中国房地产市场的表现可以概括为“新房增势终止，二手低温运行”。

一，新房增势终止，二手低温运行

2018年全国新房交易面积预计14.6亿平、GMV预计达12万亿；全国二手房交易量预计420万套，交易面积3.95亿平。新房与二手交易量均与去年基本持平，增长势头不再。而今年6月以来，重点城市二手房成交持续走低，11月交易量仅为5月的一半。新房成交同比持续下滑，一、二、三线城市土地成交宗数也明显下滑。

此外，还呈现以下几个特征：

价跌趋同

成交价格方面，2018年上半年重点城市房价涨跌分化，而到下半年则转为一致向下。四季度重点城市二手房成交均价全面下跌。

挤出泡沫

2018年北京、上海、天津及厦门四城二手房均价同比下跌明显（分别下跌3.3%、7.6%、5.9%、6.5%）。下跌的房价也拉下了交易量，市场自身的负反馈作用已经显现。高房价抑制了潜在购房需求的进入，也使得曾经过热换房链条冷却下来。同时，房价的下跌使一些房价收入比偏高的城市（如下图）有所缓和。

杠杆回落

随着房贷利率走高、首付比提升，紧信贷环境下全国居民交易杠杆走低。2018年购房交易杠杆率回落到20.1%，购房杠杆快速上升的势头得到初步遏制。

预期走弱

贝壳找房重点城市二手房新增房源及带看客源量在3月季节性冲高后持续回落。11月与高点3月相比，二者分别下滑51%和39%，新增供需的持续走低反映买卖双方预期走弱，入市积极性不高。

关于2019房地产市场的走向，贝壳研究院认为 ，明年市场趋势可用“新房放量，二手触底”来总结。

一，新房放量

2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。

二，二手触底

随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。

作为房地产底火的一线城市明年市场则有望小幅回升。房价下跌、贷款环境改善会使更多第一次置业需求进入市场，带动换房改善链条活跃。