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全国首套房贷款利率微涨 政策仍以偏紧调控为主时代更迭,全国大部分城市已从房地产去库存转向补库存。
4年前,呼和浩特第一个取消楼市限购,喊出去库存的口号,从此拉开了楼市去库存的序幕;4年后,第一个宣告“全面停止房地产去库存”的城市仍是呼和浩特,并由此释放出全国房地产去库存进入尾声的信号。
商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局数据显示,2015年末,商品房待售面积至71853万平方米。经过两年多的去库存,至2018年7月末,商品房待售面积已降至54428万平方米,跌至50个月以来最低点。
去库存任务的结束,意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式,曾是促进三四线城市去库存的最大“功臣”,如今也将“功成身退”。
当前东北、西北和西南省份对棚改货币化依赖度较大。官方数据显示,2017年末大多数省市棚改货币化安置比例升至50%以上。如:吉林、黑龙江、安徽均超55%,青海72%,陕西77%,湖南83%,海南89%,辽宁97%。部分地区还将货币化安置比例提高至100%,原则上不再新建棚改安置房,如江苏22个县、宁夏回族自治区部分市县区等。
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去库存任务结束部分城市调控转向补库存
根据易居研究院房地产库存数据显示,2014年6月,呼和浩特商品房去库存周期达47个月,2018年7月末降至10.5个月,去库存任务完成。同时,2017年以来,呼和浩特市的房价一路上涨。2018年7月呼和浩特新建商品住宅销售价格指数环比上涨2.4%,同比上涨11.8%。
8月24日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布通知,提出把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,全面停止房地产去库存调控措施,并提出一系列补库存措施,如增加住房用地有效供应,保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;稳步推进棚户区改造项目回迁安置,回迁安置比例控制在70%左右。
从全国范围来看,很多城市都面临补库存的压力。国家统计局数据显示,2011年末,全国商品房待售面积为27194万平方米,四年后的2015年末,商品房待售面积涨幅超2.6倍,至71853万平方米。2015年12月的中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”。至2018年7月末,商品房待售面积降至54428万平方米。
易居研究院发布的百城住宅库存报告亦显示,截至今年7月底,其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%,同比减少8.0%,100个城市新建商品住宅存销比为9.6。这个库存规模相当于2011年11月的水平。
7月份,100个城市新建商品住宅供应量4419万平方米,而成交量4694万平方米。楼市已连续8个月呈现出供小于求的态势。尤其是三四线城市,2014年下半年开始积极推进棚改政策,去库存周期从2014年7月平均25个月的历史高位下滑到当前不足10个月的历史底部。
从之前高库存的城市看,呼和浩特4年前去库存周期达47个月,如今只剩10个月;唐山、丹东、舟山、柳州、蚌埠、温州、襄阳、嘉兴、嘉善等地4年前去化周期达四五年甚至更高,如今均降至12个月以下。
事实上,虽然其他城市没有明确喊出“停止去库存”,但动作上已经在向补库存靠拢。
今年1~7月,一线城市购置住宅用地规划可建面积1051万平方米,比去年同期减少13.1%;二线城市购置住宅用地规划可建面积2.52亿平方米,比去年同期增长33.3%;三四线城市补充住宅用地面积3.44亿平方米,比去年同期增长56.54%。
现在来看去库存去产能基本完成,特别是三四线城市,经过前期棚改货币化安置,去库存任务基本完成,炒房者投机获利的美梦也要结束了。
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货币化安置或渐次退出 部分城市已有动作
既然去库存任务已完成,维持高比例棚改货币化安置就显得不合时宜了。然而,2018~2020年,国家仍有1500万套棚改计划,棚改及货币化安置应何去何从?
7月12日,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
今年,部分省市取消了棚改货币化安置优惠政策,有的省市加大了实物安置住房建设力度,这些都符合因地制宜推进货币化棚改工作的政策导向。
8月28日,长春市政府发文表示,新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。
值得注意的是,长春市取消的只是货币化安置下的购房奖励,而非货币化安置本身。2016年7月21日,长春市曾就货币化安置规定,被征收人在征收补偿协议生效之日起6个月内,在本市购买商品房的,按征收部门所评估被征收房屋的金额的10%给予购房奖励;超过6个月再购房则无此奖励。
本次取消购房奖励政策将有效减少购房需求的集中释放,有利于整个长春市场的平稳发展。而鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房,也减轻了政府的财政压力。
不过,对于长春市场来说,一段时间内棚改货币化安置很难取消,也不会明显降低,因为相比质量较差、认可度不高的回迁安置房,群众更倾向货币化购买商品房。
呼和浩特则将棚户区改造项目回迁安置比例要求控制在70%左右。据呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦透露,此前呼和浩特市实施棚户区三年改造,约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置。这次相当于将货币化安置比例大幅调减至30%左右。
此外,宣城市提出确保棚改货币化安置比例不得高于50%。淮安市亦及时调整棚改安置政策,通过建设棚改定销房解决实物安置问题,新实施棚改项目选择实物安置的比例超50%,货币化安置比例则大幅降低。
棚改货币化安置加快了去库存进程,也间接推动了一些城市房价地价暴涨,收缩棚改货币化比例,淡化去库存口号,有助于市场降温。中央棚改资金放款速度会放慢,在一些城市,棚改货币化安置比例会有所下降,但棚改还会继续,2018年新开工580万套的棚改任务一定会完成。
政府对棚改安置曾给出三个途径,一是货币化安置,二是回迁房建设,三是政府购买存量商品房用于回迁安置。后来执行中,大部分城市一刀切采取货币化安置。2016年,全国棚改货币化安置比例为48.5%,2017年估计达到60%。从各省实践来看,近2年货币化安置比例普遍达到50%以上,而超过70%的省市自治区包括:河北、辽宁、湖南、四川、内蒙古、海南、云南、陕西、青海、宁夏等地。
分线域来看,2017年一线城市棚改货币化安置比例约16%,二线城市约50%,三四线城市约63%。
一线城市、比较发达的二线城市,货币化安置作用不大,因为这些城市房价高,货币化安置会导致政府财政压力大,房源紧张则使得群众对货币化安置的呼声并不大;但大部分三四线城市,货币化安置动力更强,政府更省精力,百姓则普遍不信任回迁安置房,后期货币化安置会不会退出则要看地方政府的主观积极性。
2018年货币化安置率将降至40%,2019~2020年进一步缩至30%。一是三四线城市商品住宅去化周期降至7.6个月,房价上涨压力大;二是随着房价上涨,货币化成本快速上升。不过,若2018年三四线城市货币化安置比例降至40%,商品房销售面积将减少0.6亿平方米,销售增速降低5.8个百分点;货币化安置比例每降低5个百分点,三四线城市商品房销售面积增速降低1.3个百分点。
责任编辑: gongzheng
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