房地产将迎明斯基时刻

“明斯基时刻”是指一个经济事件从好到坏的转折点，也是好日子到头了的意思。

对于房地产行业来说，虽然过去两年的日子难言好过，但是毕竟整个行业还保持毛利率30%，净利率15%左右的高利润状态。2013-2016年的房地产去库存政策，更是让部分开发商成长为年销售额近万亿的巨无霸。

正如明斯基时刻到来之前，一切风险和杠杆积累的够多了，好日子就到头了。

惊爆！8月楼市负增长

根据海通证券宏观团队的研究数据，8月前25天，全国主要44个城市地产销量同比下降27%，其中26个一二线城市同比下降31%，18个三四线城市同比下降11%，三四线城市销量同比增速第一次转负，意味着8月全国地产销量或第一次出现负增长。

8月下旬41城地产销量增速转负，至-11.8%，大幅下滑，而8月41城地产销量增速也大跌转负，至-2.7%，其中三四线城市销量跌幅明显扩大，是主要拖累。

即便是广州这样的一线城市，8月份销售面积也只有67.15万平方米，较7月份销售面积，环比下降了53%。

9月上旬前8天，41城地产销量增速2.9%，三四线城市拖累效应明显。预计9月份楼市销售数据还将继续下滑，而三四线城市将率先出现断崖式下降。

其实，不仅是三四线城市，连这轮楼市周期当中上涨比较猛烈的二线和强二线城市房地产市场也明显走弱。

从之前成交火爆的二三线城市二手房市场传回的信息，更是“严冬”来临的先兆。2017年及2018年上半年，郑州、武汉、成都、济南、东莞等量价齐涨的二三线城市二手房8月成交环比均在下跌。

据云房数据市场研究部8月份百城二手房房价调查数据显示，上述五个城市二手房房价环比下跌为：郑州0.28%，武汉0.96%，成都2.99%，济南0.02%，东莞3.18%。

8月份百城二手房房价调查数据

像厦门、南京、杭州、石家庄、无锡、佛山、福州、天津等城市的二手房房价已经是持续环比下跌，且跌幅最大的厦门环比下跌了6.94%。

二手房房价的下跌直接影响着新房房价的预期，新房成交量的持续萎缩才是让房企最担心的事情。

其中成都8月住宅成交约1.6万套，成交面积178万平方米，同比下跌14%，环比下跌10.2%。根据房管局网站公布的预售证信息统计，8月成都新增预售面积201.69万平方米，环比下跌38.0%。

而郑州8月新建商品房总成交量为70万平方米，成交面积环比下降34%，同比下跌25%。8月郑州新建商品房新增供应64万平方米，同比去年下跌62%，环比下跌19%。

据行业相关人士透露，成都与郑州的量价齐跌与政府调控不无关系。

冰冻！成都新房限价1万元/平米

在上述房地产下跌的城市名单中，成都或是最典型的代表，在今年5月15日之前，成都房价一路飙升，而且一房难求，新政出台3个月后，政策执行日益严格。

现在，成都新房预售取证价格审批严格执行区域销售最高指导价，即新盘销售价格不能超过最高指导价的限价政策。所有申请预售证的项目无论土地楼面价几何，都必须执行该限价政策，而成都各区域新房限售价格普遍在10000元/平米左右。

而某些房企去年和今年上半年在成都拿地时的楼面价成本已达9000元/平米。这些项目的入市只能寄希望于限价政策的松动。

一份研究数据指出，成都房地产市场自5月15日政策再度加码以来，需求端已有所走弱，其中3/4的客户总量由于限购趋严（按区属户籍限购，限购对象由个人调整为家庭等）而流失。

以到访项目蓝光长岛国际为例，“5.15”新政前后周到访量分别约500组、330组，新政后周到访量下降34%。

同时市场呈现出明显分化。从中签率指标来看，一圈层（中心城区）绿地新城里、电建铭悦府7月推盘刚需中签率分别为14%、15%；二圈层万科城三期、城恒大未来城刚需中签率分别为53%、59%。

从去化情况来看，一圈层7月新开项目基本当日售罄；二圈层当日去化率多集中在60-70%区间，少数项目如万科玖西堂、蓝光长岛国际去化率在90%以上；三圈层一改年初火爆局面，目前市场明显走淡。

从整个市场情况来看，部分之前上涨速度过快的三四线城市房地产成交量下降厉害；部分二线城市因为新出台的限购限售等政策，导致房地产市场开始变冷，虽然成交量仍在维持较高水平，但是市场降温迅速。

楼市成交量下降的主要原因是地方政府严格执行房地产调控政策，在“7.31”政治局常委会提出“房价不涨”的要求之后，41个主要城市政府纷纷加码调控并加大执法力度。

例如，郑州成交量出现明显下滑，其原因主要是整个8月份郑州共出台3次新政。针对投机炒房、房地产“黑中介”、开发商未批先建、无证预售、强制交房和虚假房地产广告，河南省九部门联合发文，联合执法。

降价！大佬开会背后的秘密

9月初，曾有媒体爆出恒大董事局主席许家印邀请万科董事会主席郁亮、碧桂园董事会主席杨国强，以及融创董事会主席孙宏斌，借参观深圳恒大总部的契机来了个闭门聚会。

有关聚会所谈的内容，一直对外界高度保密。曾有自媒体报道，之后又被删掉。

随后，恒大在全国再度推出8.9折卖房的全国性降价销售活动。

一位行业人士透露，恒大、万科早在去年就开始收缩投资，碧桂园也已经执行“降速”计划，对外不再提及年初所订目标。“严冬”将至，地产行业将再次进入现金为王的时代。

海通证券宏观债券研究员姜超指出，今年1-8月份，全国主要41个城市房地产销量同比增速回落至3.6%，相比1-7月的4.2%的增速，明显回落。

而在回落的数据当中，碧桂园、恒大、万科、融创和保利等五大房企和上市百强龙头房企的销量增速分别降至10%、38%。

前5强房企的销售量基数大，其增速慢但是增量大，而前百强的销量增速水平整体很高，平均增速仍有38%。

可见，这只是行业发展减速的开始，仍有部分房企在倍数式增长，但如果没有做好应对行业变冷的准备的话，可能会出现骤然下降的问题。

这也是本文要重点提醒行业内人士关注的：今年7月份房地产市场才开始真正意义上的变冷，而8月份才是楼市成交量断崖式下跌的开始，房企务必要做好入冬的准备。

分析人士认为，9-12月间看不到利好房地产市场的因素，尤其是很多人之前担忧央行放水稳定经济增长而导致货币流入房地产市场的问题，目前看因为银行严监管工作落实，发生这种情况的可能性很小。