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多家非房企上市公司三季度卖房扭亏- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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土地流拍率超过2014年:房企惧怕什么 机会又在哪?
厦门地价腰斩。
太原8宗优质土地全部流拍。
上海市中心宅地流拍。
杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让。
佛山金融高新区以北地块无人竞价。
合肥土地竞拍可分期付款。
……
2018年行进8个月,土地流拍消息此起彼伏地传来,垒石头似的限购政策给楼市带来的悲观情绪正向土拍市场蔓延,一批高呼冲刺千亿目标的房企,身体已经很诚实地止步于土拍市场门外,观测风险。
连一向激进的融创也慢下了节奏,融创中国执行董事、行政总裁汪孟德近日公开表示:我们未来会坚持谨慎拿地策略,还是坚持聚焦一二线核心城市。特别是经过2016年、2017年的涨幅,不少城市大体已经到顶。从未来的趋势看,很多城市的地价还是往下走的。
据诸葛找房数据统计, 截至8月20日,全国住宅地块共流拍693宗,其中一线城市流拍11宗,二线城市流拍153宗,三四线城市流拍529宗。不仅远高于去年同期,还创下近年流拍数量新高。
二线城市流拍率最高,热点三四线城市被追
进入8月后,土地流拍之势未减,低总价和低溢价成交成常态化,一些拍卖甚至一轮举牌成交。8月28日,武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块,总出让面积67.61万平方米。最终,7宗成功出让(其中6宗底价成交),2宗流拍,1宗拍至熔断;同日,广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍;8月29日,江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍,最终,由于无房企报名参与竞价遭遇流拍;8月30日,福州出让4宗地块,宗地总体量达255.35亩。最终,4宗地块均在一轮举牌后成功出让
在众多土地流拍的城市中,流拍率最高的是二线城市。上半年,二线城市的流拍率在2%-6%之间,并且在5月之后不断增长。相比之下,今年三四线城市土地溢价率却保持平稳,5月份之后一直稳定在6%左右,显然开发商更偏爱热点三四线城市一些。对此现象,中信建投分析认为,因为一二线城市纷纷推出的限价政策,导致房地产项目利润率受到影响,与此同时,一二线城市政府又调高土地出让底价,使得地价成本在房价成本中占比过高,导致开发商做项目无利可图,因此很多房企更愿意去三四线城市拿地。
大规模土地流拍的态势与时局
在近10年的房地产市场发展中,土地市场流拍率最高的年份是2014年,当年全国住宅用地出让流拍率为4%。但现在流拍历史被改写了,今年1-7月份全国住宅用地流拍率达6%,二季度平均流拍率是7%,并且流拍率还在逐渐攀高。
一些地方政府依然遵循“卖地”老模式,盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价。部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高,据不完全统计,二线城市流拍土地的楼面起拍价占到预计售价的50%左右,如成都、合肥、沈阳、宁波、苏州、太原等城市。苏州流拍的土地楼面价甚至占到了周围项目均价的60%以上。
以苏州7月以来流拍的3宗地块为例,这3宗地块均位于城区,地理位置优势明显,其起拍价均在13000元/平方米以上,其中高新区狮山街道的2018-WG-15号的楼面起拍价更是达到了18745元/平方米,与周围项目相比,如此高的起拍价不具备优势,再加上配建幼儿园等条件的限制,开发商的盈利空间非常有限,流拍也在所难免。
另外,地块位置偏僻也是流拍的一个原因。从7月份以来流拍的各个地块的地理位置上来看,位于城区的仅占31%,其余分别是郊区占比24%,位于县城区占比2%,县郊占比20%,乡镇占比23%。地理位置一直是各家房企拿地的核心要素,在房地产企业融资收紧及资金回笼放慢的背景下,企业不愿意把资金投入在风险较大,销售预期不好的位置偏僻地块。”
在层层调控政策加码后,一二线城市自去年下半年以后基本进入全面限价。而在严格执行限价的背景下,开发商的利润率逐渐被削弱。今年以来,几乎所有的一线城市土地出让都设置了严苛的条件,如北京的限地价、限房价、竞自持、建共有产权房;上海的自持租赁面积不低于15%;广州的限地价、限房价、竞自持、摇号等。一些热点城市也都设置了限地价、限房价、竞自持等要求。这些限制条件大大压缩了房地产盈利的空间,给项目盈利和周转带来了压力,企业选择地块时更加谨慎。
资金方面的压力今非昔比,不仅各种融资渠道收紧,大多数城市还对土地资金来源有着严格的要求,房企必须全款自有资金拿地,银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金。
此外,各大房企负债率达到了近年最高。龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升,如一向稳健经营的万科,上半年净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升;龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。新城控股上半年负债率达100.4%,上半年净负债率较2017年末提升了37个百分点。
2018年下半年,对于房企来说,拿地如同大江大海撑船,如有不慎,小则遇困,大则翻船。
责任编辑: gongzheng
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