全国商品房待售面积跌至50个月来最低点

时代更迭，全国大部分城市已从房地产去库存转向补库存。

4年前，呼和浩特第一个取消楼市限购，喊出去库存的口号，从此拉开了楼市去库存的序幕；4年后，第一个宣告“全面停止房地产去库存”的城市仍是呼和浩特，并由此释放出全国房地产去库存进入尾声的信号。

商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积至71853万平方米。经过两年多的去库存，至2018年7月末，商品房待售面积已降至54428万平方米，跌至50个月以来最低点。

去库存任务的结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式，曾是促进三四线城市去库存的最大“功臣”，如今也将“功成身退”。

当前东北、西北和西南省份对棚改货币化依赖度较大。官方数据显示，2017年末大多数省市棚改货币化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龙江、安徽均超55%，青海72%，陕西77%，湖南83%，海南89%，辽宁97%。部分地区还将货币化安置比例提高至100%，原则上不再新建棚改安置房，如江苏22个县、宁夏回族自治区部分市县区等。

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去库存任务结束部分城市调控转向补库存

根据易居研究院房地产库存数据显示，2014年6月，呼和浩特商品房去库存周期达47个月，2018年7月末降至10.5个月，去库存任务完成。同时，2017年以来，呼和浩特市的房价一路上涨。2018年7月呼和浩特新建商品住宅销售价格指数环比上涨2.4%，同比上涨11.8%。

8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布通知，提出把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，全面停止房地产去库存调控措施，并提出一系列补库存措施，如增加住房用地有效供应，保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在70%左右。

从全国范围来看，很多城市都面临补库存的压力。国家统计局数据显示，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，四年后的2015年末，商品房待售面积涨幅超2.6倍，至71853万平方米。2015年12月的中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”。至2018年7月末，商品房待售面积降至54428万平方米。

易居研究院发布的百城住宅库存报告亦显示，截至今年7月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%，同比减少8.0%，100个城市新建商品住宅存销比为9.6。这个库存规模相当于2011年11月的水平。

7月份，100个城市新建商品住宅供应量4419万平方米，而成交量4694万平方米。楼市已连续8个月呈现出供小于求的态势。尤其是三四线城市，2014年下半年开始积极推进棚改政策，去库存周期从2014年7月平均25个月的历史高位下滑到当前不足10个月的历史底部。

从之前高库存的城市看，呼和浩特4年前去库存周期达47个月，如今只剩10个月；唐山、丹东、舟山、柳州、蚌埠、温州、襄阳、嘉兴、嘉善等地4年前去化周期达四五年甚至更高，如今均降至12个月以下。

事实上，虽然其他城市没有明确喊出“停止去库存”，但动作上已经在向补库存靠拢。

今年1~7月，一线城市购置住宅用地规划可建面积1051万平方米，比去年同期减少13.1%；二线城市购置住宅用地规划可建面积2.52亿平方米，比去年同期增长33.3%；三四线城市补充住宅用地面积3.44亿平方米，比去年同期增长56.54%。

现在来看去库存去产能基本完成，特别是三四线城市，经过前期棚改货币化安置，去库存任务基本完成，炒房者投机获利的美梦也要结束了。

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货币化安置或渐次退出 部分城市已有动作

既然去库存任务已完成，维持高比例棚改货币化安置就显得不合时宜了。然而，2018~2020年，国家仍有1500万套棚改计划，棚改及货币化安置应何去何从？

7月12日，住建部表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

今年，部分省市取消了棚改货币化安置优惠政策，有的省市加大了实物安置住房建设力度，这些都符合因地制宜推进货币化棚改工作的政策导向。

8月28日，长春市政府发文表示，新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

值得注意的是，长春市取消的只是货币化安置下的购房奖励，而非货币化安置本身。2016年7月21日，长春市曾就货币化安置规定，被征收人在征收补偿协议生效之日起6个月内，在本市购买商品房的，按征收部门所评估被征收房屋的金额的10%给予购房奖励；超过6个月再购房则无此奖励。

本次取消购房奖励政策将有效减少购房需求的集中释放，有利于整个长春市场的平稳发展。而鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房，也减轻了政府的财政压力。

不过，对于长春市场来说，一段时间内棚改货币化安置很难取消，也不会明显降低，因为相比质量较差、认可度不高的回迁安置房，群众更倾向货币化购买商品房。

呼和浩特则将棚户区改造项目回迁安置比例要求控制在70%左右。据呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦透露，此前呼和浩特市实施棚户区三年改造，约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置。这次相当于将货币化安置比例大幅调减至30%左右。

此外，宣城市提出确保棚改货币化安置比例不得高于50%。淮安市亦及时调整棚改安置政策，通过建设棚改定销房解决实物安置问题，新实施棚改项目选择实物安置的比例超50%，货币化安置比例则大幅降低。

棚改货币化安置加快了去库存进程，也间接推动了一些城市房价地价暴涨，收缩棚改货币化比例，淡化去库存口号，有助于市场降温。中央棚改资金放款速度会放慢，在一些城市，棚改货币化安置比例会有所下降，但棚改还会继续，2018年新开工580万套的棚改任务一定会完成。

政府对棚改安置曾给出三个途径，一是货币化安置，二是回迁房建设，三是政府购买存量商品房用于回迁安置。后来执行中，大部分城市一刀切采取货币化安置。2016年，全国棚改货币化安置比例为48.5%，2017年估计达到60%。从各省实践来看，近2年货币化安置比例普遍达到50%以上，而超过70%的省市自治区包括：河北、辽宁、湖南、四川、内蒙古、海南、云南、陕西、青海、宁夏等地。

分线域来看，2017年一线城市棚改货币化安置比例约16%，二线城市约50%，三四线城市约63%。

一线城市、比较发达的二线城市，货币化安置作用不大，因为这些城市房价高，货币化安置会导致政府财政压力大，房源紧张则使得群众对货币化安置的呼声并不大；但大部分三四线城市，货币化安置动力更强，政府更省精力，百姓则普遍不信任回迁安置房，后期货币化安置会不会退出则要看地方政府的主观积极性。

2018年货币化安置率将降至40%，2019~2020年进一步缩至30%。一是三四线城市商品住宅去化周期降至7.6个月，房价上涨压力大；二是随着房价上涨，货币化成本快速上升。不过，若2018年三四线城市货币化安置比例降至40%，商品房销售面积将减少0.6亿平方米，销售增速降低5.8个百分点；货币化安置比例每降低5个百分点，三四线城市商品房销售面积增速降低1.3个百分点。