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一周楼市快报丨北城再次“引爆”全城

发布时间: 2018-09-10 10:39:42

来源: 吉屋网

分类: 本地楼市

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在刚刚过去的一周临沂楼市都发生了什么? 我们从入市新盘、证件情况、地块规划、楼市动态等几大方面,为您全面梳理过去一周吉屋临沂楼市热点。

一、新领销许:本周共有个项目新领销许:

北城新区的二期已经有了多家开发商的入驻,项目也是相当的抢手,现在已经接近尾盘,想在北城新区买房也是特别的难;如今各大项目也开始了后期的投资建设,配套设施也是更加的丰富与完善;北城新区的办公和居住条件优越,在这安家落户是最好的选择。


 

 

二、地块规划曝光:

 

山东齐鲁园房地产开发有限公司变更批前公示

 

三、百强房企8月销售额 同比增长逾五成

 

克而瑞最新统计显示,受季节性因素影响,8月房地产市场销售情况总体平稳。截至8月末,百强房企单月销售业绩同比增长52.2%,环比微增1.3%。考虑到年底前房企可能加快推货,房企的销售规模有望继续增长。
  8月,百强房企合计实现销售金额7758亿元,与7月销售规模基本持平,仅环比微增1.3%。但较之去年同期,TOP100房企8月单月销售额的增幅仍达到52.2%。
  从城市的纬度看,克而瑞监测的29个城市8月份的销售与去年同期相比有增长,但增幅不大,约增长了7%,环比则基本持平。从8月的供应来看,29个城市新增供应同比增长14%,环比增长5%,应该说整体上9月份的市场成交量还是比较有保证的。
  今年前8个月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。其中,前20强、前30强和前50强房企门槛提升幅度较大,均较2017年同期增长近五成。截至8月末,前10强房企门槛已达到1210亿元,千亿房企数量增至13家。另外,百强房企门槛同比提升29.9%至120.9亿元。
  截至8月末,上市房企已悉数发布了2018年半年度业绩。受益于行业集中度的提升,今年上半年,房企盈利能力继续提升。前10强房企中,大部分房企净利润增速高于营业收入增速,表明大房企盈利能力较强。融创中国、华润置地、新城控股的净利润同比增幅超过90%。
  克而瑞认为,当前房企盈利能力上升受益于企业的内部管控,以及行业集中度上升的红利。从内部因素来看,房企不断加强内部管控,严格把控项目盈利空间,保证利润率水平。从外部行业因素来说,受益于行业集中度上升,近期大量收并购项目进入结算周期。这些项目普遍收购成本相对较低,保证了项目的利润。
  从土地市场来看,自三季度以来,百强房企拿地整体保持谨慎,土地流拍数量有所增加、溢价率明显下降。克而瑞统计数据显示,从前8月各梯队房企的销售和新增货值来看,超过五成土地被销售前10强房企所获得,新增货值在百强占比达到50%,比销售金额占比高出6个百分点。土储上领先的优势成为新城控股、龙湖集团、华润置地冲击1500亿元、甚至更高规模的筹码。
  截至8月末,销售百强房企拿地普遍集中在三、四线城市,三、四线城市新增拿地建面占比达到60%。分区域来看,中西部成为房企布局的重点,新增拿地建面占比接近43%。
  从前8月新增土储建面前15的城市来看,几乎被中西部二线城市所占据,重庆、郑州新增土储建面大幅领先其他城市,昆明、西安、武汉等城市排名也相对靠前。三、四线城市中,温州、佛山、孝感等城市新增土储建面均较大,且多数是环核心城市周边三、四线城市。这表明房企拿地更加谨慎,更加聚焦需求充足、经济基础较好的地方。
  预计接下来土地市场总体将呈现量平价稳的格局。对于大部分房企来说,或许应该收缩拿地战线、放缓投资节奏,防范四、五、六线城市市场风险,并重点关注东部二线城市以及环一线城市周边三、四线城市的结构性机会。


四、房企半年冲刺:一二线有房企下滑5成 三四线出黑马

2017年开始,房地产领域中一个话题常被讨论:三四线楼市的繁荣何时结束?这个问题至今尚无答案。

过去两年,凭借三四线楼市的爆发,拉动全国房地产销售的上扬,也造就了一批房企的业绩神话。从国家统计局的数据来看,2018年上半年,中西部地区的商品房销售依然拉动全行业表现。

房企的中报已于近期陆续发布,一些重仓一二线城市的房企,表现欠佳,上半年销售仅增长一成,或与去年持平,甚至下滑五成的均有之。但几家重点耕耘三四线城市的房企,却以黑马之姿跑出不俗的增速。

数据显示,今年1~6 月,万得100 个大中城市成交土地规划建筑面积同比增长19.4%,一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%。房企布局还在下沉。

但影响三四线楼市表现的重要变量——棚改政策已有变更,对于未来,行业判断依然分化。三四线楼市正快速冷却。但都市圈的布局动力,正吸引更多原本关注一二线城市的房企进入那些陌生地带。

销售黑马仍属于三四线

如果说,过去几年,房企还在为行业是否进入白银时代而争得面红耳赤的话,今年更多房企会点头说“Yes”。

调控令人焦虑,房企想要独善其身几乎无可能。重仓深圳的深圳控股,今年上半年合同销售金额只有人民币43.1亿元,同比下滑52%。

这两个因调控导致的主要影响可放大到全行业的房企中。

上半年,万科的销售金额为3046.6亿元,同比上升9.9%。

不排除个别房企的中期业绩受推售节点的影响,但调控施加的压力也是切实存在的。上半年里,行业跑出的销售增速黑马中,有多家是专注三四线城市的地产开发商。

为避免同质化,与专注在一二线的母公司中海地产错位竞争,在非一线城市开展地产开发业务的中海宏洋上半年的合同销售金额为284.54亿港元,销售面积为226.35万平方米,分别同比上升54.0%及30.4%,由于期内物业销售大幅上升,收款情况理想,至期末公司现金及存款同比上升36.4%至323.21亿港元。

而同期,中海地产的销售金额增速是18.5%,落后于中海宏洋。

2016年开始,富力地产非一线城市土地储备占比逐步加大,2018年上半年,富力地产的合同销售金额为570亿元,同比增加47%,创下新高。其中,二线城市占销售金额的60%。

房企下沉

在行业出现下行趋势时,如何从容转身,是每一个房企面临的共同考验,布局是房企战略调整的第一步。正是出于去年和今年上半年,三四线市场的良好表现,一些开发商选择布局下沉。

2017年上半年,中国恒大买地152宗,包括上海、深圳、杭州、济南等一二线、三线城市项目,至期末公司总土地储备项目719个,其中,一二线的储备原值占72.6%,三线城市27.4%。

将今年上半年数据与2017年同期相比,可知在投资上增速有所放缓。2018年恒大中报显示,上半年买地68宗,截至6月30日,公司总储备项目822个,其中一二线的储备原值占68%,三线占32%。三线占比有所提高。

今年上半年,希望能尽快站到第一阵营的、合同销售金额同比增长近五成的中南建设(6.210, 0.01, 0.16%)拿地80宗,土储面积达138万平方米(占到2017年全年新增项目面积的76%),而同期中南建设的销售面积为520.3万平方米。

中南建设获取的80宗地,多数位于温州、惠州、梅州、泉州等三四线城市,围绕长三角、珠三角和京津冀都市圈。

富力地产2018年中报指出了房企拿地布局下沉的原因:上半年,对二线、三四线城市的拓展更加显著,乃由于该等城市的发展受政策限制的影响较少,且目标客户为更庞大的城市人口。

整体而言,据中银国际报告,今年1~6月,万得100个大中城市成交土地规划建筑面积同比增长19.4%,一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%;地价方面,成交均价同比下降0.6%,其中,一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-21.3%、6.2%、16.8%。

屁股决定脑袋,开发商用脚投票,整体而言,土地布局呈现向三四线城市下沉趋势。

但值得注意的是,一个影响三四线楼市的重要变量已发生改变。今年7月,要因地制宜推进棚改货币化安置。这意味着,在去库存任务基本完成的城市,棚改货币化比例将会降低。

8月底,长春发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》,宣布新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

目前,对棚改货币化依赖度较大的中小房企面临着市场份额、销售规模、融资渠道收紧的多重压力。

此外,调控政策也席卷三四线城市。8月底,呼和浩特发布调控房价、稳定房地产市场的相关通知,对商品房价格同比涨幅较快、存在捂盘惜售等行为的项目开发商进行约谈。

对于行业,两个焦虑与三四线城市的布局密切相关:其一是,三四五线城市正在冷却,进行布局的开发商承受较大压力;其二是,限价导致开发商前年和去年买的地可能被迫以亏本价卖出。


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责任编辑: gongzheng

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