临沂

2017大转折:多地新一轮土地出让 地价下跌苗头隐现

2017年12月05日来源:21世纪经济报道土地市场责任编辑:zhangsijie

  去年底至今,各地的土地出让陆续出现了限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化,其中隐含了土地招拍挂制度的改变。这源于租售并举相关政策的推动,也反映了买卖双方对土地和城市有了新的价值认知。
  10月末,土地市场迎来了年终高潮。仅10月30日,广州、杭州、北京、南京等地纷纷挂牌出让土地,开启四季度出让大幕。年内,北京土地出让金合计已达2129亿,刷新历史记录。
  面临许多供给的“面粉”,房企的出资热情未减,但已慎重许多,竞自我克制面积和溢价率都呈现了回落。从揭露材料来看,未来几个月,北京、武汉、深圳等地还将出让多块土地,第四季度将迎来土地出让顶峰。2017年是个转折的年份。土地供给的大幅增加,伴随着土地出让方法的改变,不只助推着房企业务的转型,也将给地价、房价带来深远影响。
  四季度供地大幕开启
  十月最后两天,全国多地土地拍卖市场显得格外热闹。10月30日,北京99亿出让顺义、房山、大兴3地,其中后沙峪地块以49.5亿成交,另外两宗出让金分别为36亿与13.5亿。其中,竞争最激烈的是顺义区后沙峪镇马头庄村地块,经过数十轮竞争并调整了一次竞价阶梯后,被中粮天恒恒基旭辉联合体以12%自持面积比例拿下。至此,北京10月土拍收官,共成交9宗经营性地块,卖地金额261.5亿元。据克而瑞统计,截至目前,今年北京土地出让金额已经达到2129.15亿元,历史上第二次突破2000亿元大关。
  南端的广州,在同一天卖地近百亿。10月30日,广州出让5宗地,涵盖黄埔、番禺、南沙、花都四个区。此次拍地分为两轮,下午拍卖的花都、南沙三宗地块竞争比较激烈。最热门的南沙东涌镇地块由美的地产以11亿元+配建450平方米拿下,折合楼面地价11280元/平方米,这是美的进入广州的第一个项目。上午拍卖的番禺、黄埔地块平淡收场。其余四块地最终由碧桂园、万科、越秀、时代拿下。总体来看,当天88.7亿元的总起拍价,合计出让总价为95.62亿,总竞配建面积8100平方米。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,整体来看,开发商仍然看好广州的后市,市场缺货,房企需要补库存仍是楼市的基本情况。
  同日,杭州出让3宗土地,分别为大江东核心区北二路商住地块、义蓬大街住所用地及行进片区商业地块,招引了包含碧桂园、龙湖、金地、华裔城、阳光城等品牌房企参加抢夺。我国指数研究院发布的数据显现,10月份,全国土地市场供给量同比增近四成,各线城市供地同比均有增加。全体来看,今年干流城市土地供给均明显增加。到现在,北京、上海、南京、重庆、苏州和杭州等6个城市的土地出让金额超过了千亿。华夏地产研究中心统计数据显现,到10月中旬,拿地最积极的53家房企算计拿地金额达到了18791亿,与2016年同期拿地金额比照,涨幅达48%。
  报告显示,9月中央全国政府性基金收入与支出分别累计同比增长33.30%与31.4%,较前值继续走高,主要原因在于土地出让收入增速达39.4%,创年内新高,带动政府性基金支出继续走高。预计10月还将增长。根据各地官方数据,接下来的11-12月,还将出现一波土地出让行情。  北京国土资源局网站显示,至今年11月16日,北京年内还有11宗经营性地块拍卖,起始总价443.08亿元,即2017年全年,北京土地出让金将至少突破2572.23亿元,再创历史新高。武汉土地交易系统在10月30日挂出公告,将以招标和挂牌(包括现场挂牌和网上挂牌)方式出让19宗地块的国有建设用地使用权;深圳也将挂牌出让位于龙岗区龙城街道、南山区后海中心片区的2宗土地。
  被平抑的地价
  2017年,不少开发商都认识到了商场正在发作根本性的改动,尤其是在土地商场。2004年出台的土地招拍挂准则推动了商场的昌盛,但价高者得的拍卖形式也带来了坏处,就是地价一路上涨,高价地频现。去年底至今,各地的土地出让陆续呈现了限制未来房子价格、配建保证性住宅、竞拍自我克制面积等限制性条件的改动,其间隐含了土地招拍挂准则的改动。而这些改动,源于租售并重相关方针的推动。2015年1月,住建部发布的《关于加快培养和开展住宅租借商场的辅导意见》提出,支撑房地产开发企业改动经营方式,从单一的开发出售向租售并重形式改变。同年12月,中心经济工作会议提出要开展住宅租借商场,再次将开展“租售并重”面向了风口。
  2016年12月,北京首开自持先河,万科109亿元拿下北京海淀区2宗自持100%地块。自此开始蔓延到其他城市,杭州、上海也开始对竞拍房企提出了“竞自持”的要求。深圳亦开始试水“只租不售”的土地模式。10月10日,深圳公开挂牌出让龙华A811-0323宗地,挂牌起始价7.77亿元,最高限制地价为10.1亿元,并以住房全年期(70年)只租不售方式出让。同时明确,租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让。  而广州此次出让的5宗地,均采取“限地价+竞自持+摇号”的网上挂牌方式出让。据21世纪经济报道不完全统计,截至目前,全国出让的自持用地已近80幅。对此,广州中原地产项目部总经理黄韬认为,接下来可能更多出现适合租赁和自持的土地出让,这是开发模式的一种转变。土地出让方式的改变,带来的结果和影响之一,是将平抑地价、房价,这也是房地产调控要达到的目标。黄韬认为,花都南沙的拍地虽然激烈,但还是在理性范围之内,开发商抢地气氛有所下降,并没有出现过高或者过热的情况,这也是调控的效果。
  而北京楼市降温半年后,土地市场也开端退烧。如大兴区黄村镇地块以0溢价出让,另一宗则以底价成交。这是年内北京土地市场第一次住所土地0溢价,也是第一次呈现2宗土地未竞持有的情况。华夏地产首席分析师张大伟指出,在接连一年的严厉调控下,房企的资金面逐步收紧,抢地积极性开端回落,土地价格呈现了显着的高位回落,比较上半年动辄50%的持有份额,近期的自我克制份额大幅度下降。张大伟以为,现在房企的拿地难度依然很大,要从下降管理本钱,加大地下、车位等开发强度寻找赢利;而从2016年9·30新政开端,北京严厉约束签约,很多开发商回款压力极大,可以用于土地市场的资金量削减,后续地价很可能会呈现趋势性的下行。依据北京市规土委综合计算,到现在,北京土地市场上一共成交了40宗“限房价、竞地价”地块,或将有效平抑地价、房价预期。另一方面,世联行研讨指出,土地出让形式改动的背面,也反映了买卖双方对土地和城市有了新的价值认知。卖方地方政府重就业和城市升级,买方开发商转型城市运营商,重视持有和运营。
  • 意向区域
  • 价格