楼市新政调控后：为何济南房价仍居高不下？

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较上月回落1.18个百分点。从价格环比涨跌城市个数看，79个城市价格环比上涨，与9月相比减少2个，21个城市价格环比下跌，与9月相比增加3个。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7306元/平方米，环比上涨2.20%，同比上涨2.67%，百城中多数城市房价走势较为平稳。

为更好的促进房地产市场健康发展，国庆节前后多个热点城市出台调控政策，并初步取得了效果，供求量价渐趋理性。从需求端来看，非理性的投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落;从供给端来看，政策影响下开发商积极调整营销策略，新推出项目定价较预期有所回调;从价格来看，10月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。济南房价涨幅2.89%，位列11。

10月百城价格

涨幅排名

济南9月涨幅4.18%，与9月相比，济南涨幅下跌1.29%

涨幅下降的意思是，涨的慢了，但是还在涨。济南房价为啥一直这么高?

1，济南土地拍卖进入市场经济时代，高地价催生高房价

6月30日以后，济南土地市场正式进入市场经济时代，价高者得，开发商面临“没地就没项目，没项目就没饭吃”的尴尬局面只能铤而走险，无论如何要拿到底，开发商多，土地少，狼多肉少容易催生高地价，地价高成本高，房价肯定高。

2，建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除土地价格上涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。

尽管建材成本对房价的推动不大，但是并不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。

3，城市化进程拉动房价上扬

8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011—2020年)》(以下简称《总体规划》)。按照规划，济南作为国家历史文化名城,环渤海地区南翼的中心城市，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内。注意是“控制”在430万内。2010年人口普查数据表示“全市常住人口为681.40万人”，数据如下

单独计算历下、市中、槐荫、天桥和历城的话，共375.72万人。这是2010年的数据。如论如何，每年都会有大批的年轻人涌入济南，这也是济南房产以刚需为主的原因。城市化进程是社会发展的必然阶段，大量人口涌入城市，房价必然上涨。

经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇

在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。

房地产成了地方财政的主要收入来源，也是城市建设资金的来源

房地产成了地方政府财政收入主要来源，这已经是一个不争的事实，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，财政收入少，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。就济南来讲，目前修路、轻轨等城市建设都需要大量的资金支持，城市建设好了才容易吸引投资发展实业，同时，城市建设也是一项造福人民的工程，不得不说，就这一点来讲，取之于民用之于民还是有些道理的。

房子是保值增值的最佳投资

房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。投资房地产催生炒房客，炒房客变相催高房价。

限购是为了抑制房价过快上涨不是降房价

10月2日济南也“适时”的出台了限购政策，之后8日又出台细则。政府调控房地产行业是为了使该行业稳定可持续发展——房价稳定可持续上涨。

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