基准地价涨幅超房价 7年时间激增3倍

当今楼市，“房价”一丝一毫的变化都牵动着买房人，而作为房价背后的关键词——“地价”的相关变化却常常被人们所忽视。近日新闻网记者结合2014年1月1日基准地价更新后数据与上次即2007年数据进行计算发现，7年间青岛基准地价翻倍上涨，就连一路高涨的房价在其汹涌涨势下也显得有些“小巫见大巫”。

一级土地高达13600.05元/平米 住宅土地7级变10级

继2007年元月青岛调整基准地价后，时隔7年青岛基准地价在今年年初再次上调。根据官方消息：从2014年1月1日开始，青岛基准地价将上调，包括住宅用地、商业用地和工业用地三类土地的基准价格均有不同幅度上涨。据了解，此前青岛采用的土地分级方案是2007年公布的《关于调整市内四区城镇土地级别与基准地价的通知》，土地级别划分采取“分行政区、分类定级”的办法。范围包括市南、市北、四方和李沧区，总面积为198平方公里。其中住宅用地分为七级，一至七级的基准地价依次为4922、3285、2254、1520、1126、765和655元/平方米。

以市南区的住宅用地为例，2014年1月1日开始，按照一二三级来定价，其中，一级地为906.67万元/亩(约为13600.05元/平米)，二级地为 733.33万元/亩(约为10999.94元/平米)，三级地则为600万元/亩(约为9000.00元/平米)。住宅用地共分十级，其中四级到十级住宅用地的价格分别为 384万元/亩(约为5760.00元/平米)、309.33万元/亩(约为4639.95元/平米)、234.67万元/亩(约为3520.05元/平米)、128万元/亩(约为1920.00元/平米)、96万元/亩(约为1440.00元/平米)、64万元/亩(约为960.00元/平米)和48万元/亩(约为720.00元/平米)。商业用地也分十级，调整后，一级商业用地的价格为 933.33万元/亩，二级地733.33万元/亩，三级地的价格为560万元/亩。(备注：文中万元/亩单位换算为元/平米公式按照建筑专家提供的(万元/亩 = 10000元/666.666666667平方米)进行换算，最终数值保留小数点后2位。)

当房价遭遇地价 涨幅“小巫见大巫"

与之前执行的基准地价标准相比，2014年基准地价调整后青岛住宅一级土地涨幅达176%，二级土地涨幅达235%，三级级土地涨幅达299%。

在基准地价翻翻涨的情况下，青岛房价虽涨势凶猛但却“大巫见小巫”。以宁夏路天虹花园为例，2007年该小区售价8500/平方米，而从2009年开始，在首付2成利率7折优惠的带动下，市南区二手房市场非常火热，天虹花园的价格到了1.1-1.3万元/平方米，2010年涨至1.5万元/平方米。到2014年该小区二手房成交均价为1.8万元/平方米，7年时间涨幅达112%，而该楼盘所处区域基准地价7年涨幅高达235%，房价涨幅远不及地价。

位于崂山区香港东路208号的颐景园，2007年售价约为1.2万元/平方米，目前该小区售价已达到2.1万元/平方米，涨幅约为75%，而该小区所处的一级土地基准地价却上涨176%，涨幅远超房价。由于2014年基准地价更新还首次把黄岛、崂山、城阳、高新区和保税港区纳入市级基准地价覆盖范围，这些新区地价也迅猛攀升，虽说近年来城阳、黄岛等新兴区域房价涨势凶猛，但细看下来远不及地价上涨。

业内：基准地价上涨牵动开发成本 二手房交易税费也将增加

“其实不少专家谈到房价一定会涨并不是心口开河，而是开发房屋的成本在增加，这其中就包括按周期进行调整的基准地价，从2007年至今，青岛基准地价涨幅超过2倍甚至3倍，而房价涨幅却仍在百分数内，政策调控及市场的自然调节是保证房价合理发展的重要因素。不过基准地价上涨也不是推动房价的唯一因数，虽然低价上涨必然会牵动开发成本增加，但不会造成大幅房价上涨。”业内一位分析师如是说。

业内人士分析表示，基准地价上调可能产生的最直接影响有两点：一是土地拍卖市场，土地的起拍价会上涨，这一点只要细心大家就可以直观的感受到;二是二手房过户指导价随之上调，购买二手房时，交易税费成本将增加。这一点不少二手房中介，在经历了基准地价调整前后的时间点时，都会有十分明显的感受。