临沂

一套房如何空手套白狼 律师:卖房合同需仔细看

2013年03月30日来源:www.loupan.com房产时评责任编辑:admin

  或许是吸钱摊子铺得太大,才令张金凤因为钱紧而露了马脚。宝马车、大墨镜,派头十足,表面像个女大款的张金凤,实际是个“钱滚钱”的行家,多套房屋进行了二次抵押,她是如何做到的呢?

  第一关:从薄弱处打通银行

  银行,是张金凤金钱“连环局”中的首要环节。

  “选择兴业银行,是张金凤很聪明的一步。”马磊(化名),一位有着8年银行贷款操作实践的资深人士告诉记者,不同的商业银行,风险控制的松散程度不同,兴业银行在北京市场恰巧属于风控较松的一类。

 

  据卖房人反映,马先生以360万元成交的147平方米的房子,在兴业银行海淀支行抵押贷款出430万元。王先生的一套房,同样以高于成交价格的金额,从兴业银行办理出抵押贷款。

  一般来说,以房产为标的物向银行申请贷款,若是个人抵押消费贷,只能贷到房屋原值的5到6成;若是中小企业经营贷,能贷到房屋原值的7成。也就是说,360万元的房产,至多能从银行贷出250万元,远低于430万元。

  兴业银行的解释是,430万元是两套房屋的贷款额,其中马先生的房屋评估值是309万元,另一套位于花家地的房屋评估价值是312万。

  不过,马磊认为兴业银行的操作仍然存在疑点。第一,房屋抵押贷款的钱,是如何进入了张金凤的口袋。按规矩,银行抵押贷款的钱,不能以现金形式落地。第二,当张金凤重复贷款时,个人征信系统为何没发现问题。

  第二关:借贷打时间差

  从银行申请抵押贷款后,张金凤继续将房屋做个人抵押,成为她获取金钱的另一主要渠道。

  “在地下,存在着广泛的民间融资机构,大点的担保公司资金盘口就能过亿。”马磊指出,民间融资很简单,张金凤只要以房产做抵押,支付7%到8%的月利息,就能拿到资金。唯一神秘的是,民间放贷也需要借款人提供房产证作为反担保物。已经将房子抵押给银行的张金凤,是如何做到二次抵押呢?

  “这有两种可能性。第一,张金凤在银行审核期间,同时找个人借贷,打了时间差。第二,放贷个人接受二次抵押,并通过委托公证和代理公证,将房屋的处置权让渡给自己。这样,一旦张金凤不还款,个人就可以通过赎楼、解抵押、转手出卖的方法,拿回资金。”

  据了解,这种方式对房主个人风险极高。放贷机构拥有处置权后,就可以自由处置房产,在极端情况下,甚至不需要业主出面,就可将房屋卖给第三方。

  资金链断裂 张金凤失手?

  记者粗略计算,张金凤支付马先生120万元首付款后,紧接着就二次抵押出580万元,足够支付另外5套房的首付款。换句话说,她只需要300万元的资金,就能“空手套白狼”,以支付三分之一就过户的方法,买下11套房产。

  据了解,未能及时获得尾款的全部9位业主都与我爱我家签署了《同意债权转让协议书》,共计2286.36万元尾款将在3个工作日内到达卖房人的银行账户。

  多位中介人士猜测,若非张金凤的资金链出了问题,无法支付房款,她的金钱游戏恐将继续下去。因为,除了支付首付款外,张金凤每月还得支付银行月供、民间放贷人的月息,甚至还包括造假费用和打点费用。

 

  提醒

  卖房合同需仔细看

  一向被视为强势一方的卖房人,在张金凤事件中,却成了受害人。

  和我爱我家签署了协议书的卖房人赵阿姨总结了教训。“可笑的是,在卖房子的前几天,我还指导一个准备卖房的朋友,‘不见兔子不撒鹰’,结果自己倒犯了这样的错儿。”赵阿姨表示,以后卖房一定聘请律师,不再轻信一面之词。

  北京策略律师事务所诉讼仲裁部主任王成提醒,无论卖房人或买房人,一定要留意合同,弄清条款的约束内容。另外,遇到特殊要求或口头保证时,可通过签署补充协议,阐明权责。以张金凤事件为例,如果当初卖房人在签订购房合同时,将经纪人“过户出问题,担保公司做担保”的说辞,以补充协议落在白纸黑字上,那就不会事后出现尾款无处追讨的困境。

 

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